Metodologia została opracowana wspólnie przez Home Broker i gazetę Puls Biznesu. Oceniamy inwestycje, analizując jej mocne i słabe strony oraz adekwatność ceny do oferowanej przez dewelopera użyteczności. Użyteczność oceniamy w czterech kategoriach:
- Aspekty prawne i bezpieczeństwo inwestycji (z wagą 1)
- Obszar inwestycji (z wagą 1)
- Standard budynku i standard wykończenia (z wagą 1)
- Lokalizacja (z wagą 1,5)
Odrębną kategorią jest cena metra kwadratowego, którą odnosimy do średniej ceny ofertowej dla dzielnicy i miasta oraz preferowanej przez kupujących średniej ceny dla miasta. W zależności od tego, jak duże są dysproporcje oraz czy cena odbiega od średniej na plus czy na minus, przyznajemy określoną liczbę punktów. Dodatkowy punkt można zdobyć za możliwość negocjacji ceny. Dzieląc sumę punktów przez maksymalną liczbę punktów możliwych do zdobycia w tej kategorii otrzymujemy wskaźnik cenowy.
Podstawowym założeniem badania jest przyznawanie jednego punktu za każdą wyszczególnioną, korzystną z punktu widzenia kupującego mieszkanie, cechę inwestycji, bądź stopień jej nasilenia . W przypadku braku funkcjonalności przyznajemy zero punktów. Zero punktów przyznajemy także w przypadku, gdy deweloper nie ujawnia informacji o danej funkcjonalności. W takim wypadku przyjmujemy, że jej nie ma. Co bardzo istotne, w żadnym momencie nie dokonujemy jakościowej oceny inwestycji. Opieramy się wyłącznie na cechach mierzalnych.
Na kategorię „aspekty prawne i bezpieczeństwo inwestycji” składają się: liczba wcześniej zrealizowanych projektów inwestycyjnych przez dewelopera, okres działalności dewelopera w latach, termin oddania inwestycji do użytku, forma prawna gruntu, forma prawna dewelopera (lub spółki celowej), możliwość zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Maksymalnie w tej kategorii inwestycja może zdobyć 19 punktów.
Na kategorię „obszar inwestycji” składają się: plac zabaw, basen ,sauna, klub fitness, garaż i jego usytuowanie, teren rekreacyjny zielony wewnątrz osiedla, udział terenów zielonych w warunkach zabudowy (lub planie miejscowym lub faktycznie zrealizowany). W tej kategorii do zdobycia jest maksymalnie 10 punktów.
Na kategorię „standard budynku standard wykończenia” składają się: stosunek liczby komórek lokatorskich do liczby mieszkań, rodzaj wypełnienia ścian zewnętrznych, rodzaj elewacji, winda cichobieżna, winda w budynku maksymalnie 3-piętrowym, rodzaj wykończenia klatki schodowej, ochrona, typ okien, rodzaj parapetów, stosunek liczby balkonów do liczby mieszkań. W tej kategorii inwestycja może zdobyć maksymalnie 16 punktów.
Na ostatnia kategorię, „lokalizacja”, składają się: odległość od centrum miasta, dzielnica w stosunku do preferencji klientów, obiekty rekreacyjne w odległości do 500 m, obiekty handlowe, usługowe i rozrywkowe, żłobek, przedszkole, szkoła, przystanek autobusowy w odległości do 400 m, przystanek tramwajowy w odległości do 400 m, metro/szybki tramwaj, odległość od dużych arterii komunikacyjnych, ekrany akustyczne. W tej kategorii można zdobyć maksymalnie 22 punkty. Ponadto przyjęliśmy dla niej wagę 1,5.
Ważoną punktację zdobytą w każdej kategorii sumujemy i odnosimy do maksymalnej zważonej punktacji możliwej do zdobycia. W ten sposób otrzymujemy wskaźnik użyteczność inwestycji. W kolejnym kroku odnosimy ten wskaźnik do wskaźnika cenowego. Jeżeli ich suma wynosi dokładnie 1, inwestycja jest zbalansowana (cena adekwatna do użyteczności). Jeżeli suma jest większa niż 1 cena jest atrakcyjna w stosunku do oferowanej użyteczności, a jeżeli suma jest mniejsza niż jeden cena jest nieatrakcyjna w stosunku do oferowanej użyteczności. Na grafie poniżej w prawym dolnym rogu znajduje się drogi luksus, a w lewym górnym drogie inwestycje o kiepskiej jakości.
.gif)
W lewym górnym rogu są tanie inwestycje o słabej jakości, w prawym dolnym – drogi luksus. Powyżej osi cena relatywnie atrakcyjna wobec jakości, poniżej odwrotnie.
