Zasady ustalania ceny, harmonogram płatności uzależniony od postępu prac budowlanych, warunki odbioru lokalu czy okoliczności, w jakich kupujący może odstąpić od zawarcia umowy ostatecznej – to tylko niektóre z zapisów, jakie powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej zakupu mieszkania od dewelopera. Dobra umowa powinna minimalizować ryzyko zakupu lokalu w budowie. Home Broker publikuje wzorzec, z którego można skorzystać.

Powoli wracają czasy, w których poszukujący mieszkań decydowali się na zakup lokali w budowie czy w skrajnym przypadku przed wbiciem „pierwszej łopaty”. Sprzyja temu spadek liczby mieszkań oddawanych do użytku i gwałtowne ożywienie na rynku nowych inwestycji mieszkaniowych. Tylko w maju deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 10 tys. mieszkań, blisko dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Zachętą do zakupu mieszkań w budowie są rabaty, tym większe, im wcześniejszy jest etap realizacji inwestycji. Wynoszą od kilku procent do nawet 10 czy 20% w przypadku „dni otwartych” organizowanych przez deweloperów.

Inwestycja w budowie = większe ryzyko

Z zakupem mieszkania na etapie budowy wiąże się jednak ryzyko: niedotrzymania terminów przez dewelopera, zmian w projekcie, błędów w wykonawstwie, problemów administracyjnych czy wreszcie bankructwa dewelopera. Przed tym ryzykiem przynajmniej częściowo powinna zabezpieczać umowa zakupu mieszkania.

Umowa powinna tak samo chronić klienta i dewelopera

W opinii Home Broker, który współpracuje obecnie z ponad 200 deweloperami i obsługuje co miesiąc tysiąc klientów, umowy, jakie deweloperzy proponują klientom zwykle dużo lepiej chronią interesy tych pierwszych. Dlatego opierając się na własnych doświadczeniach i wychodząc naprzeciw potrzebom kupujących stworzyliśmy wzorzec umowy, w którym prawa i obowiązki obu stron są symetryczne. Zależało nam na tym, aby zaproponowane rozwiązania były realne, tzn. aby istniała rzeczywista możliwość wynegocjowania ich od dewelopera. W konsekwencji umowa odzwierciedla nie tylko rozwiązania korzystne dla klienta, ale również postanowienia zabezpieczające podstawowe prawa dewelopera.

Zapisy umowy trzeba negocjować

Prace nad projektem zaczęliśmy od zdefiniowania obszarów, w których interes kupującego najczęściej jest naruszany. Wypunktowaliśmy też ważne zagadnienia, na które chcieliśmy kupującym zwrócić szczególną uwagę. Przygotowując wzorzec umowy wzięliśmy ponadto pod uwagę rejestr niedozwolonych klauzul, czyli zapisy umów z deweloperami, które zakwestionował UOKiK. Konsultantem przy projekcie był adwokat Bartłomiej Wróblewski

Projekt może posłużyć za wzorzec dla osób, które przygotowują się do zawarcia umowy z deweloperem. Może być wykorzystany w całości lub częściowo, jeśli kupujący uzna, że w proponowanej przez dewelopera umowie warto zmienić czy po prostu doprecyzować kilka zapisów. Skupiliśmy się na umowie przedwstępnej gdyż uznaliśmy, że po pierwsze z nią wiąże się dla kupującego ryzyko, a po drugie, umowa przedwstępna zawiera w sobie wiele postanowień umowy ostatecznej. Zawarte w projekcie propozycje zapisów należy traktować jako przykładowe, a nie jedyne możliwe. Są one wynikiem założonych przez nas warunków, w jakich realizowana jest inwestycja czy dokonywany jest zakup mieszkania, które w rzeczywistości mogą być inne.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę podpisując umowę z deweloperem:

1. Umowa w formie aktu notarialnego

W ocenie Home Broker, umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

2. Oświadczenie dewelopera

W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:
• oświadczenie, że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich,
• w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu
• oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli,
• nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych,
• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
• sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości
• sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
• nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku

3. Cena

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie. W projekcie przyjęto, że powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się wliczać balkonów.

4. Zmiana metrażu i jej konsekwencje

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

5. Płatność w ratach – terminy i warunki

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku kredytującego klienta, który może mieć określone standardy w tym względzie. Dlatego liczbę zaproponowanych w projekcie transz należy traktować jako propozycję.

Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.

6. Zawarcie umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper:
• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie
• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla
• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu

Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zwarta umowa ostateczna. Dlatego warto w umowie przedwstępnej zawrzeć w zapis, że kupujący ma prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki stosowanej na rynku wtórnym.

Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

7. Gwarancja

W naszej opinii, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Przyjęliśmy w projekcie, że okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Przyjęliśmy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.

8. Zmiany w aranżacji

Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić kupującemu różnicę.

9. Odbiór lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

10. Odstąpienie od umowy

W projekcie rozszerzyliśmy katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku:
• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności
• opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego
• nieusunięcia w terminie wad i usterek
• niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach

Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.

Tutaj znajdziesz wzór umowy przedwstępnej

Autorzy:
Bartłomiej Wróblewski, adwokat
oraz zespół Home Broker:
Katarzyna Siwek, dyrektor działu analiz i komunikacji
Aleksandra Wojdyło, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, kierownik oddziału
Włodzimierz Wielogórski, menedżer ds. rynku pierwotnego
Bartosz Jankowski, specjalista ds. rynku pierwotnego
Bartosz Turek, analityk

powrót