Atrakcyjność najsłynniejszych hiszpańskich ośrodków turystycznych rozciągających się wzdłuż wybrzeża Morza Śródziemnego, na Wyspach Kanaryjskich i Balearach w połączeniu z hiszpańskim stylem życia obfitującym w liczne fiesty, stała się jednym z głównych powodów mody na posiadanie nieruchomości w tym kraju. Z powodu atrakcyjnych cen inwestycje poczynili tam Brytyjczycy i Niemcy a za nimi przedstawiciele innych państw, w tym Polski.Wraz z rosnącą zamożnością polskiego społeczeństwa zmieniły się jego preferencje odnośnie wakacyjnych nieruchomości. Apartamenty i mieszkania w miejscowościach turystycznych wypierają coraz częściej tradycyjny domek letniskowy. Tendencja ta powodowana jest względami natury ekonomicznej z jednej strony – wszak budowa domu w miejscowości atrakcyjnej turystycznie jest droga ze względu na wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych, trudności z pozyskaniem odpowiedniej ekipy fachowców. Sprzedać zaś dom jest zawsze trudniej, niż mieszkanie. Z drugiej zaś strony taki dom jest droższy w utrzymaniu, jest narażony na włamania, wymaga remontów. Kłopotliwe jest też jego wynajmowanie podczas naszej nieobecności. Podczas gdy mieszkania i apartamenty w nowych inwestycjach najczęściej posiadają ochronę, remontem budynku zajmuje się wspólnota mieszkaniowa a coraz popularniejsze są inwestycje, w których developer, lub specjalnie powołana przez niego spółka zajmuje się wynajmowaniem naszego mieszkania, rzecz jasna pobierając część zysków w zamian za usługę.
Fundamentalnym pytaniem jakie się przy tym nasuwa jest odpowiedź gdzie nabyć taką nieruchomość, bez względu na to, czy będzie to inwestycja pod wynajem, czy też sami tam zamieszkamy. Tradycyjnym wakacyjnym kierunkiem jest wybrzeże Morza Bałtyckiego. W każdym razie było tak do czasu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Wraz z pojawieniem się tanich linii lotniczych Europa nieco się dla Polaków skurczyła. Czas przelotu do Hiszpanii jest często krótszy niż dojazd samochodem nad polskie morze. No i nieco inny, mówiąc delikatnie, klimat. Jeśli dodamy do tego porównywalne lub nawet niższe ceny nieruchomości w Hiszpanii, to pytanie: „w którym z wspomnianych miejsc ulokować swoje pieniądze?” każdemu polskiemu inwestorowi daje mocno do myślenia. W przeciągu ostatnich dziesięciu lat ceny nieruchomości w Hiszpanii wzrosły trzykrotnie. Po latach hossy na tamtejszym rynku można obecnie zaobserwować stagnację. W niektórych rejonach Hiszpanii zamknięto już ponad 80 procent agencji nieruchomości. To poważny problem dla hiszpańskiej gospodarki, gdyż ok. 18 proc. hiszpańskiego PKB to sektor nieruchomości i budowlany. W marcu 2008 r. w Hiszpanii sprzedano o ok. 26 proc. mniej obiektów z rynku pierwotnego niż w analogicznym okresie 2007 roku. Wszystko wskazuje więc na to, iż wyhamowanie tamtejszego rynku nieruchomości jest poważniejsze niż początkowo sądzono.
Branża budowlana już teraz zmaga się z potężnym kryzysem, którego przyczyną są kłopoty deweloperów ze sprzedażą mieszkań. Ich ceny spadły średnio o 30 proc. a na klientów czeka prawie milion gotowych mieszkań.
Korekta w tym segmencie rynku nie dotyczy tych nieruchomości, które powinny być w kręgu zainteresowania inwestorów szukających apartamentów w miejscowościach nadmorskich. Nieruchomości położone w pierwszej linii zabudowy od morza oraz te z widokiem na morze, nie tracą na wartości, a wręcz można oczekiwać kilkuprocentowych wzrostów ich wartości w skali roku. Nie ma jednak gwarancji szybkiego zysku jak to było jeszcze kilka lat temu. Inwestować można licząc bardziej na przychody z wynajmu aniżeli na gwałtowny wzrost wartości.
W Polsce w ciągu kilku ostatnich lat dało się zaobserwować znaczny wzrost cen mieszkań i domów, na co niewątpliwy wpływ miało wstąpienie Polski do UE i napływ kapitału spekulacyjnego. Również i u nas mówi się o stagnacji lub nawet korekcie. Prognoza ta nie znajduje zastosowania w przypadku miejscowości turystycznych. W takich miejscach wzrosty cen powinny się utrzymać jeszcze ok. 5 lat. Wynika to z małej podaży atrakcyjnych projektów nad Bałtykiem oraz bardzo dużego zainteresowania ich zakupem. Ponadto należy pamiętać, że polskie wybrzeże prawdziwy rozwój infrastruktury ma dopiero przed sobą. Rozwój sieci dróg, rozbudowa i modernizacja lotnisk, nowe połączenia kolejowe – wszystko to z pewnością zwiększy atrakcyjność tych nadmorskich miejscowości.
Wybrzeże Gdańskie czy Costa BravaMyśląc o zakupie apartamentu lub mieszkania polski inwestor zastanawia się ile środków winien na to przeznaczyć? Aby pozwolić sobie na apartament w Sopocie lub Juracie, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 20 000 złotych za metr kwadratowych, czyli ponad milion złotych za apartament. Nie oznacza to jednakże, iż osoby nie posiadające takich środków, nie znajdą ciekawej oferty nad polskim morzem. Wystarczy rozejrzeć się w mniejszych i mniej prestiżowych miejscowościach, a można stać się posiadaczem apartamentu blisko morza w cenie poniżej 7 500 zł za metr.
W przypadku Hiszpanii zakup ciekawego apartamentu to wydatek ok. 150 000 euro, czyli ok. pół miliona złotych. Warto w tym momencie powiedzieć, że w Hiszpanii tzw. stan developerski oznacza zupełnie inny standard niż w Polsce. Kupując apartament na wybrzeżu Costa del Sol lub Costa Blanca od developera dostaniemy najczęściej lokal w pełni wykończony, do którego należy wstawić tylko "meble ruchome". W Polsce nie ma co liczyć nawet na biały montaż lub podłogi. Drugą ważną różnicą jest sposób podawania cen: w Hiszpanii developer podaje ceny netto, w Polsce jest to najczęściej cena brutto.
Inwestorzy często obawiają się zakupu nieruchomości pod wynajem, z powodu braku czasu pozwalającego na sprawne zarządzanie tym najmem. Zarówno w Polsce jak i w Hiszpanii istnieją firmy, które za odpowiednią opłatę będą się zajmować wszystkim co niezbędne, by nasza nieruchomość zarabiała bez absorbowania naszego czasu. Hiszpańskie agencje, za obsługę pobierają sporo, bo aż 25-30 proc. przychodów. W zamian mamy jednak zapewnioną wymianę pościeli, sprzątanie oraz miejscową opiekę nad mieszkaniem. W Polsce coraz częściej developerzy proponują podpisanie kilkuletniej umowy najmu. W tym wypadku dostaniemy od developera stałą kwotę co miesiąc niezależnie od obłożenia naszego apartamentu. Przykładem takiej inwestycji jest inwestycja „Zdrojowa 3” w Kołobrzegu. Przy zakupie jednopokojowego apartamentu możemy liczyć na 1500 złotych co miesiąc. Wszystkie koszty zarządzania bierze na siebie developer. Jedynym naszym wydatkiem będzie podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie.
Podejmując decyzję o zakupie warto porównać ceny w konkretnych miastach. Polski Gdańsk, pod względem infrastruktury, oraz wielkości, możemy porównać do hiszpańskiego Alicante. Oba te miasta łączą podobne ceny nieruchomości. W jednym i drugim średnia cena metra to ok. 6,5 tysiąca za metr kwadratowy. Alternatywą dla Kołobrzegu, gdzie cena m2 w inwestycji "Osiedle Bałtyckie" oddalonej o 750 m od morza kształtuje się na poziomie ok. 7 tysięcy za metr, może być miejscowość Torrevieja, gdzie za apartament położony blisko morza zapłacimy ok. 8,5 tysiąca za metr. W Dziwnowie za 7,5 tysiąca za metr można zostać właścicielem apartamentu w nowej inwestycji położonej 300 metrów od morza. W prawie identycznej cenie możemy kupić apartament w inwestycji "La Recoleta" w Punta Prima położonej od morza zaledwie o 100 metrów. To porównanie jasno wskazuje, że ceny nad Bałtykiem są porównywalne z cenami na hiszpańskim wybrzeżu Morza Śródziemnego.
Jak tego dokonać?Zakup nieruchomości w Polsce jest zdecydowanie łatwiejszy. W Hiszpanii proces ten jest nieco bardziej skomplikowany. Chociaż można skorzystać z usług jednej z polskich firm, które działając na hiszpańskim rynku przyjmą nas na miejscu, pokażą konkretne inwestycje z rynku pierwotnego, chętnie zabiorą nas też na oglądanie nieruchomości z rynku wtórnego. Taki wyjazd trwa zwykle około tygodnia. W tym czasie zakwaterowanie gwarantuje polski pośrednik (my płacimy za przelot oraz wyżywienie). Za bilet z Warszawy do Alicante zapłacimy ok. 130 euro za osobę, oczywiście poza sezonem. Należy jednak dobrze wszystko skalkulować, bowiem większość ofert to oferty brokerów, obciążone dwiema a bywa, że i trzema prowizjami, które mogą pochłonąć przewidywany wzrost wartości zakupionej nieruchomości.
Decydując się na zakup z hiszpańską agencją nieruchomości należy wybrać agenta posiadającego jednocześnie tytuł adwokata. Agencje prowadzone przez takie osoby oferują nam kompleksową usługę począwszy od znalezienia nieruchomości, poprzez sporządzenie umowy kupna, sprawdzenie ewentualnych obciążeń nieruchomości, skontaktowanie lokalnych urzędów, w tym podatkowych oraz przedsiębiorstw dostarczających media, banku, notariusza oraz odpowiedniej wspólnoty mieszkaniowej. Taka agencja nie pobierze od nas prowizji za zakup, gdyż hiszpańskie prawo przewiduje prowizję tylko od sprzedającego nieruchomość.
Dodatkową barierą są różnice w prawie polskim i hiszpańskim: w Hiszpanii system ksiąg wieczystych podobny jest do polskiego. Różnicą jest to, że hiszpańska Księga Wieczysta (Libro hipotecario) nie jest prowadzona przez sądy.
Przy nabywaniu nieruchomości obywatele Polski (jako kraju należącego do Unii Europejskiej) traktowani są na równi z obywatelami hiszpańskimi. Przed zakupem nieruchomości osoby nie będące obywatelami ani rezydentami (rezydentem jest osoba przebywająca w danym kraju ponad 183 dni w ciągu roku) muszą wystąpić o numer identyfikacyjny dla obcokrajowców (N.I.E. - Numero de Identificación de Extranejro). Jest to niezbędne do dokonania opłat w Urzędzie Podatkowym. Osoba nie spełniająca warunków do bycia rezydentem chcąc wynajmować zakupioną nieruchomość musi wyznaczyć swojego przedstawiciela zamieszkałego w Hiszpanii.
Tak samo jak w Polsce umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Kolejnymi podobieństwami jest działanie zadatku przy umowie przedwstępnej (gdy do sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego - sprzedający zatrzymuje zadatek, gdy wina będzie po stronie sprzedającego - musi on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości).
Przy nabywaniu nieruchomości od developera będziemy musieli zapłacić VAT (IVA). Jego wysokość ustala hiszpański rząd. Dla nieruchomości mieszkalnych stawka podatku to 7 proc., przy nieruchomościach komercyjnych jest to już 16 proc.
Gdy nabywamy nieruchomość na rynku wtórnym obowiązującym jest, podobnie jak w Polsce, podatek od czynności cywilno-prawnych. Wysokość tego podatku ustala Regionalny Urząd Skarbowy. Podatek ten wynosi zazwyczaj kilka procent i jego wysokość różni się w zależności od lokalizacji nieruchomości.
Po zakupie nieruchomości musimy liczyć się z podatkiem od nieruchomości ustalanym przez gminy. Dodatkowo gminy mogą ustanawiać podatki od wzrostu wartości nieruchomości.
Tak jak w Polsce przy zakupie nieruchomości musimy ponieść koszt opłaty notarialnej (od 0,4 do 0,8 proc.) oraz koszty wpisu w Księdze Wieczystej (od 0,02 - 0,4 proc.).
Jednakże, gdy pokonamy już te wszystkie formalno-prawne trudności, nagrodą będzie akt własności apartamentu lub może domu w Hiszpanii – kraju pogodnych ludzi i nieustającej fiesty.
Grzegorz Baciński, Analityk Rynku Nieruchomości w Home BrokerMarcin Fabianowicz, Doradca ds. nieruchomości Home Broker
